Funkcionalitás és emberközpontúság Újbuda legújabb élettereiben

Balla Ákossal, a Bayer Property értékesítési igazgatójával beszélgettünk a vállalat egyik legfontosabb fejlesztéséről, az újbudai Elite Parkról. A Budafoki út - Barázda utca - Szerémi út - Galvani utca által határolt területen, a Dunához közel egy korábbi épület mellé két tömb épül a Bayer Construct Zrt. kivitelezésében, amelyek között az óriási telekterület játszóterek, pihenésre szánt területek sokaságának kialakítását is lehetővé teszi.

 

A fejlesztésben 464 lakás épül

A kertben nincs autóforgalom, így valóban szabadon le lehet engedni a gyerekeket játszani, hiszen zárt, biztonságos környezet születik a kilencemeletes lakóépületek között, amelyek valódi magassága a hatodik emelettől visszatört homlokzat optikai játéka miatt alig érzékelhető. E törések az épületek minden oldalán megjelennek, így csupán hatemeletes épületeknek tűnnek, ettől pedig barátságosabb érzetet keltenek a hasonló léptékű beruházásoknál – erre erősítenek rá a homlokzaton megjelenő színek is. A visszaléptetések adta teret használták ki nagyobb teraszok beépítésére, ahol minden tetőszakasz a fölötte lévő lakás födéme, de egyik sem túlzó méretű. Törekedtek arra, hogy ne alakuljanak ki 200 négyzetméteres, óriási teraszok.

 

 

Ez azért is volt lehetséges, mert az épületek kifelé nyitják a hasznos tereket, míg a magjukban kaptak helyet a közlekedő és tárolóhelyiségek.

„A fókuszban pedig a lakások állnak, amelyek különböző szinteltolásokkal képzettek a nagyobb fokú intimitás érdekében”

– hangsúlyozta Balla Ákos.

Az Elite Park tömbjeinek megemelt terepszintje lehetőséget teremtett kertkapcsolatos lakások kialakítására, amelyeknek terepszinttől süllyesztett kertecskéjét sövény helyett fallal választották el a közös kerttől.

Mint az értékesítési igazgató kiemelte: „nem szabad elfelejteni, hogy ez egy nagyvárosias beépítés, aminek előnye, hogy az infrastrukturális lehetőségek a város és az autópálya felé is adottak, a bevásárlási és szórakozási lehetőségek pedig könnyen elérhetők; cserébe nagyszámú lakás épül, így a projekt nem vethető össze egy 4-6 lakásos, kertvárosi beépítéssel.”

 

 

Számos előregyártott elem került az épületbe: a födémpanelek vagy az erkélyek tartószerkezetei már készen érkeztek az építkezésre, ami a Bayer Property ingatlanfejlesztési stratégiájának fontos része. 464 lakás épül itt, hatalmas segítség volt tehát az előregyártás az építkezés során.

 

Reagálnak az árérzékeny piacra

Bár a termék sok esetben jobb minőségű, mint a versenytársaké, a cég arra törekszik, hogy a konkurenseknél olcsóbban adhassa a lakásokat, amit számos hatékonyságnövelő és költségcsökkentő elemmel érnek el. Távhővel fűtöttek az Elite Park ingatlanjai, mert olcsó és környezetbarát, egyszerű és könnyen használható megoldásként hozzájárul az ár előnyük fenntartásához csakúgy, mint az, hogy csupán kétféle burkolatkombinációt ajánlanak az ügyfeleknek.

„Ez bizonyos szempontból korlátozás, ugyanakkor – hívta fel a figyelmet az igazgató – lehetőséget ad többek között arra, hogy gépesített konyhabútorral és klímaberendezéssel értékesítsük az ingatlanokat.”

BB energetikai besorolása lesz az Elite Park épületeinek, ami ma általános. Ennél már csak nagyon kevés kivétel tud többet felmutatni – Balla Ákos példaként említi a Bayer Zuglói Városközpont-projektjét, ahol termálvizes fűtést építenek ki. A különleges megoldások azonban az árakban is megjelennek.

A BB azt jelenti, hogy a ház gondosan szigetelt és jó nyílászárókkal felszerelt. A besoroláshoz nem kapcsolódik, de az ügyfeleknek fontos – tudtuk meg –, hogy a távhő államilag támogatott és egész Budapestet érintő fűtési forma, tehát nagyon megbízható. Az állam a távfűtéssel ellátott lakásokat védeni fogja ellátottsági és anyagi szempontból is, ami nagy előny.

 

 

Az épületek természetesen teljesítik az összes szabványértéket; emellett igyekeznek hő- és hangszigetelésben többet nyújtani az átlagosnál: a lakások közti válaszfal plusz hangszigetelést kapott, ami bár egy kicsit elvesz a térből, komfortérzetben nagyon sokat jelent. Hasonlóan komoly energiát fordítanak az épített környezetre is: azt szeretnék, hogy a ház és a kert is kellemes élettere legyen az ügyfeleiknek. Míg a falakban és födémekben igyekeznek a legjobb minőségű anyagokat használni, mennyezet hűtés-fűtés helyett ebben a projektben radiátoros fűtést adnak, hiszen a mennyezeti technológia jelentősen növelné a kivitelezési költséget, így az árat is.

 

Kellemes életterek

Fontos, hogy nem építenek penthouse-jellegű luxuslakásokat. Nagyméretű, családok számára szánt lakások persze készülnek, amelyek teraszai elég nagyok ahhoz, hogy élettérként is szolgáljanak. E projekt sajátossága, hogy konyhabútorral és előszobabútorral adják át a lakásokat, így magasabb készültségi fokot kap az ügyfél. A konyha beépítése egy-egy lakásba 5-6 lépéses művelet, hiszen asztalost kell hívni, kiválasztani a konyhagépeket stb., ami akár hónapokig eltarthat. A vállalat tapasztalatai szerint a konyhabútor és az előszobafal objektív értéket jelent a vásárlóknak: két nagy problémával kevesebb hárul rájuk, a lakások pedig sokkal hamarabb birtokba vehetők.

 

 

Minden lakáshoz tartozik erkély vagy terasz csakúgy, mint beépített klíma. A családoknak szánt, 85 négyzetméter körüli, háromszobás lakásokban két mosdó található, minden szoba ablakos és világos. Az erkélyek kinyúlása elég nagy ahhoz, hogy egy négyszemélyes étkezőasztalt kényelmesen ki lehessen helyezni, de a másfél szobás lakásoké is elegendő egy kisebb asztal elhelyezésére.

„Itt természetesen nem volt lehetőség családi házaknál megszokott méretű teraszok beépítésére, de törekedtünk a 180 centiméteres mélységű teraszok kialakítására, a 6-7. szinttől, a visszahúzásoktól pedig már sokkal nagyobb teraszokat is létrehozhattunk” – emelte ki Balla Ákos.

A kisebb, másfél szobás lakások teszik ki a lakásállomány legnagyobb részét, mert úgy látják, erre van a legnagyobb igény a piacon; ugyanakkor ezek a lakások itt 48 m² körüliek, ami jól mutatja, hogy magánvásárlók kényelmes élettereit igyekezték megteremteni – ez az elosztás más projektekben ugyanis akár 38 m²-en is előfordulhat.

„Persze léteznek egy hálószobás, 60-65 m²-es lakások – tette hozzá –, de azt látjuk, már nem fizetik meg az emberek azt a négyzetméter-többletet. A 11. kerület vásárlóerejéhez igazítottuk a lakásméreteket.”

 

 

 

Családok a főszerepben

Sajátosan alakult az itthoni gazdasági helyzet, ennek tudható be talán az is, hogy ebben a hatalmas lakóegységben elsősorban magánszemélyek vásárolnak ingatlant. Egy nagynak tekinthető befektető ugyan 30, befektetésre optimalizált, másfél szobás lakást vásárolt az épületekben és olyan is előfordult, hogy családon belül 5-8 lakást vásároltak, de ezek az eddigi vásárlások legnagyobbjai; a befektetők jellemzően egy-két ingatlant vásárolnak. A legnagyobb többségben azonban azon ügyfelek vannak, akik saját célra vesznek lakást, jellemzően készpénzzel, hiszen a bankhitelek nagyon megugrottak. A változásokkal kapcsolatban Balla Ákos megjegyezte: 

„Most azt látjuk, a bankhitelek 8%-os THM- körül nyugvópontra jutottak. Ezek a hitelek már felkeltették az ügyfelek érdeklődését, de még mindig csak az érték 30-40%-át finanszírozzák banki segítséggel.”

 

 

Ebben a projektben csak hazai befektetők vásároltak, ami a volumenen is érzékelhető (bár fontos, hogy van fizetőképes réteg). Európában ugyanis nem ritka, hogy teljes házak kerülnek befektetői tulajdonba. Jelenleg alacsony a befektetők aránya, mert akinek erre módja volt, a pénzpiacon kereste a lehetőségeket. Most, amikor az államkötvény hozama lefelé megy, kifejezetten számolnak azzal, hogy a véghajrában megjelennek a befektetők.

„Nem számítunk rá, hogy nagytételben vásárolna most valaki ingatlant – vázolta a jövőt az igazgató –, de cégcsoport-szinten készen állunk arra, ha egy befektető teljes épülettömböt vagy annak egy adott százalékát szeretné megvásárolni. Ha valaki mondjuk egy teljes lépcsőházat szeretne vásárolni, ebben a projektben már nincs rá lehetősége az értékesítési stratégia miatt, de egyéb projektjeinkben erre – természetesen – nyílik lehetőség.”

 

Racionális beruházás a megfizethetőbb ingatlanokért

Robbanásszerű fejlődésnek indult Újbuda, kereslet pedig ott jelenik meg, ahol jó élni: jellemzően jó a tömegközlekedés, vannak iskolák, munkahelyek. Ebből következik, hogy a 13. kerület – különösen a Váci úti irodafolyosó miatt – és a 11. kerület fejlődött a legdominánsabban az elmúlt 10 évben. Beruházói szemmel a 8., 9. és 10. kerület egy csomópontnak tekinthető, de a 11. és a 22. kerület nem tudott így együtt fejlődni. Míg a 13. kerület húzta magával a 4. kerületi beruházásokat is, a 11. kerületnek nincs ilyen alternatívája, Budán tehát ez maradt a lakáspiac megfizethető húzókerülete.

A 11. és a 13. kerületi ingatlanok egy árszinten vannak, jellemzően 1,1-1,2 milliótól 1,5-1,6 millióig terjednek a négyzetméterárak. Ebből az ársávból a Bayer Property lóg ki lefelé a piacon, aminek tudatos oka van: a cégtulajdonos, Balázs Attila víziója évek óta az előregyártás és a tömegtermelés. Amint Balla Ákos összegezte: „mi, ha úgy tetszik, lakásokat termelünk”.

Racionális, de élhető megoldásokat igyekeznek adni az ügyfeleiknek, de nem kínálnak túlzó dolgokat, így tudják a konkurenciánál alacsonyabban tartani az árat. Ehhez szorosan kapcsolódik, hogy speciális pénzügyi modellt alkalmaznak.

 

 

Korábban az volt a jellemző, hogy az ingatlan értékének 20%-át előre, 80%-át pedig az átadáskor kellett kifizetnie a vásárlóknak. Ez azt jelentette, hogy a beruházónak külső forrást is igénybe kellett vennie a kivitelezéshez, de a bankhitel ma igen drága, ami drágítja a lakásokat is.

„Mi legalább szerkezetkészre elkészítjük a házat – részletezte – és ezt kalkulált önerőnek tekintjük. Amikor pedig belépnek a vevők, 50-90 %-ot fizetnek a készültségi foknak megfelelően.”

Természetesen beruházóként készültek arra, hogy így esetleg lassabb lesz az értékesítés, de ez nem következett be. A vásárlók elfogadták a pénzügyi modellt, így lehetősége nyílt a cégcsoportnak bankhitel nélkül megvalósítani a beruházást. Az ügyfelek számára ez kedvező, hiszen egy eleve tehermentes ingatlant vásárolnak és a hitelek költségei sem emelik a vételárat. Míg sokan küszködnek az értékesítéssel, náluk az optimista forgatókönyvek megvalósulása látszik, ahogyan az értékesítési igazgató is hangsúlyozta:

„Ez a projekt, a jelenlegi tartalommal 60%-os értékesítettségen tart és meggyőződésem, hogy mire elkészül, 80-90%-os értékesítettségnél lesz.”