A megfizethetetlen albérleti díjak már többeket a budapesti munkahelyük feladására késztettek, ám a Balla Ingatlaniroda szerint vége az airbnb felfutásának. Sok befektetőt előre nem látott ráfordítások riasztanak el, a szolgáltatás ráadásul jogilag is támadható.
Több olyan tényező is működésbe lépett, ami befékezheti Magyarországon az utóbbi években hatalmas léptekkel terjedő airbnb (eredeti nevén air, bed and breakfast) vagyis rövidtávú lakáskiadás szolgáltatását – derült ki a Balla Ingatlaniroda közleményéből.
A kérdés jelentőségét az adja, hogy az elsősorban a turistákat becélzó, a szállodáknál jóval kedvezőbb árakat ajánló airbnb az elmúlt két-három évben jelentősen lecsökkentette a normál albérletek kínálatát (miután egyre többen inkább ilyen célra kezdték használni a lakásukat), ezáltal drasztikus mértékben megnövelve az albérleti díjakat. Míg 2013-ban egy 40-50 négyzetméter körüli ingatlant akár 60-70 ezer forintért is ki lehetett venni, ma az árak 120-130 ezer forintnál kezdődnek, sokak számára elviselhetetlen havi költségeket okozva.
A Balla Ingatlaniroda elemzéséből kiderül: a túl magas bérleti díjaknak már gazdasági hatása is van.
Szerintük Budapesten hasonló folyamat bontakozik ki, mint New Yorkban, azaz a magas bérleti díjak miatt egyes munkavállalók otthagyják fővárosi munkahelyüket.
A magas bérleti díjakhoz viszonyítva kevés a fizetésük, így nem engedhetik meg maguknak, hogy Budapesten éljenek, dolgozzanak.
A Balla Ingatlaniroda ugyanakkor arra hívja fel a figyelmet, hogy egyre többen hagyják abba az airbnb tipúsú lakáskiadást, mert nem váltotta be a hozzá fűzött reményeiket. Az egyik fékező ok, hogy olyan túlkínálat alakult ki a rövid távon kiadó lakásokból Budapesten, ami arányaiban jócskán meghaladja a nyugat-európai fővárosokban jellemző szintet. A bőséges kínálat pedig a szolgáltatást igénybe vevők szintjét is magasra emeli, amit nem mindenki tud kielégíteni.
Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője úgy látja, nagyon sokan vágtak bele komoly reményekkel egy-másfél éve, akár egyetlen lakással a rövid távú lakáskiadásba, de a várakozásaik nem igazolódnak vissza. A kalkulációk alapján sokan úgy látják, hogy jobban jártak volna, ha normál bérlakásként viszik piacra a lakásukat.
A lakásokat lelakták a külföldi turisták, eközben a projekt nem hozta a remélt bevételeket, és kiderült, hogy sokkal több vele a munka, mint ha hosszú távra adták volna ki.
Schneider Zoltán szerint sok befektető csak menet közben szembesült vele, hogy mennyi munkát kell ráfordítani a rövid távú lakáskiadásra annak érdekében, hogy valóban hozza azt a profitot, amit remélnek tőle. Itt ugyanis többet kell tennie a tulajdonosnak, mint egy átlagos bérlakásnál, ahol évekig szinte csak annyi a feladata, hogy havonta beszedi a bérleti díjat.
A rövid távú kiadásnál figyelni kell a lakás marketingjére, az egyes rendezvények időpontjaira, ezeknek megfelelően módosítani az árakat, folyamatosan kezelni a lakást és a vendégeket. “Ha valaki csak felrakja a lakását 40 euróért, és várja a jó szerencsét, abból semmi nem lesz” - fogalmazott az ingatlanközvetítő.
A másik problémát az jelenti, hogy sok esetben nem olyan a lokáció és nem olyan az ingatlan minősége, mint amit a külföldi turisták elvárnak. Az ilyen kedvezőtlen adottságú lakásokból nem lehet profitálni. A rendszernek ugyanis az a sajátossága, hogy az egyes, meghirdetett lakások alatt kommentelhetnek a bérlők. „Nagyon gyorsan kiderül, ha valami gond van az ingatlannal” - hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán.
Egy lepusztult házban, régi bútorokkal berendezett, rossz lokációjú ingatlannal, ahol nem működik a wifi, koszos a konyha, nem nagyon lehet turistákat vonzani. Ezeket a negatív tényezőket bizony közlik azok, akik már kivették a lakást. És ha van négy-öt ilyen komment az ingatlan hirdetése alatt, az a többi érdeklődőt elrettenti.
„A valóság az, hogy Budapesten nagyon sok ilyen lakás van a piacon” - mondta az ingatlanközvetítő. Ha egy lakás emiatt csak 50 százalékon üzemel, akkor egészen biztos, hogy veszteséges a kiadása az elemző szerint.
De van még egy probléma, ami nehezíti a lakáskiadók helyzetét: jó néhány társasház indított pert a közelmúltban amiatt, hogy a házban lévő lakások tulajdonosai rövid távon adják bérbe a lakásukat.
A társasházak érvelése szerint a lakás hasznosításának ezen formája jogellenes, hiszen a rövid távú kiadás révén megváltozik az ingatlan funkciója. Azaz ebben az esetben már nem lakáscélú ingatlanról van szó, hanem kereskedelmi célúról.
„Ezáltal pedig a lakóközösség lehetőséget kap arra, hogy fellépjen a kereskedelmi hasznosítás ellen” - magyarázta Schneider Zoltán.
A belvárosban nagyon sok társasháznak van elege abból, hogy az adott házban akár a lakások harmada esetében is rendszeren ki-be járnak a turisták, mégpedig viszonylag aktív éjszakai életet élve. Mivel több neves ügyvédi iroda állítása szerint ezek a perek megnyerhetők, a lehetőséggel várhatóan egyre több társasház fog élni.
Ugyanakkor az ingatlanközvetítő arra is felhívta a figyelmet, hogy amennyiben tömegesen élnek a társasházak a per lehetőségével, az az ingatlanárakra is hatással lesz. Ezt persze a tulajdonosok nem gondolták végig. Pedig, ha azon befektetők, akik a rövidtávú bérbeadásban érdekeltek, eltűnnek a piacról, akkor a kereslet mérséklődik az eladó lakások iránt, ez pedig biztosan árcsökkentést fog eredményezni.
Ezen tendenciákból logikusan az következne, hogy ismét egyre több lesz a normál bérlakás a piacon. Ez azonban nincs így. Nem kerül ugyanis vissza az összes, korábban rövid távra kiadott lakás a hosszú távú bérlakáspiacra. A befektetők a kialakult magas ingatlanpiaci árakat látva inkább megpróbálkoznak az értékesítéssel, azt remélve, hogy legalább ilyen módon nyereséget hoz számukra az ingatlan.